Hier findest du nützliche Tips und Hinweise rund um das Thema Finanzierung
Welche Faktoren sind für eine Finanzierung wichtig ?
Grundsätzlich gilt: Banken machen immer eine reine Risikobetrachtung. Das ist ein wichtiger Punkt, wenn nicht sogar der wichtigste Punkt !!!
Bei einer Finanzierung gibt es zwei Säulen die betrachtet werden: Die persönliche Bonität und die Immobilie.
Säule 1 - Die Bonität
Bei der Bonität gilt immer und grundsätzlich: Es dürfen keine offenen negativ Merkmale bestehen, meistens bei der SCHUFA hinterlegt, existieren. Wichtig ist das Nettoeinkommen der Darlehensnehmer. Hier sollte man verstehen, dass Banken eine Einnahme / Ausgabe Berechnung vornehmen. Bei den Ausgaben werden meistens Pauschalen angenommen. Diese sind eine feste Größe und werden von jedem Kreditinstitut selbst festgelegt.
Als Beispiel. Ein Haushalt mit drei Personen und einem Haushaltsnettoeinkommen von 4000 € und einem Auto berechnet sich folgender Maßen: Erste Person pauschal 900 €, die zweite Person 200 € und die dritte Person (eventuell ein Kind) ebenfalls mit 200 €. Das Auto wird mit ebenfalls 200 € berechnet. Heißt: Einnahmen 4000 € zu 1500 € Ausgaben inkl. Auto. Bestehen andere Darlehensraten oder Unterhaltsverpflichtungen, werden diese in den Abzug gebracht.
In unserem Beispiel wäre das verfügbare Resteinkommen 2500 €.
Säule 2 - Die Immobilie
Die Immobilie gilt hier quasi als Pfand gegenüber einer Bank. Solltest du nicht mehr zahlen können oder wollen, würde die Immobilie verkauft werden müssen.
Dafür muss die Bank eine Bewertung vornehmen. Diese Bewertung macht eine Bank aber nach eigenen Kriterien.
Hier gilt es zu verstehen: Der Preis eines Hauses ist nicht immer der Wert. Speziell in Zeiten der Niedrigzinsphasen sind die Immobilienpreise explodiert. Der grundsätzliche Wert blieb gleich. Das spielte jedem Verkäufer in die Karten Die Nachfrage nach Immobilien war noch nie so groß, wie in den Jahren 2020 und 2021. Somit haben sich Verkäufer dieses zu nutzen gemacht. Häuser, welche Jahre zuvor einen Wert von 200.000 € gehabt hätten, kosten dann 300.000 €.
Das wissen Banken auch und setzen dann den Wert von 200.000 € an. Der Rest müsste entweder durch eine sehr gute Einkommenssituation aufgefangen werden oder durch Einbringen von Eigenkapital.
Das ist immer ein Wechselspiel: Sind die Zinsen hoch, gehen die Kaufpreise runter. Sind die Zinsen niedrig, gehen die Hauspreise zum Teil deutlich nach oben. Dieses Wechselspiel war in den Jahren 2020 und 2021 extrem.
In unserem Beispiel sollte die Immobilie nicht sehr weit vom eigentlichen Bankenwert entfernt sein. Wenn dann auch noch Modernisierungen vorgenommen werden, erhöht das den Wert der Immobilie wiederum.
Das ist erstmal die Betrachtungsweise einfach geschildert, wie eine Bank eine Finanzierung betrachtet.
Was ist ein Annuitätendarlehen ?
Ein Annuitätendarlehen ist ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten).
Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt.
Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die gesamte Kreditlaufzeit erstrecken. Die Tilgung sollte im ersten Jahr mindestens 1 Prozent der Kredit(rest)summe betragen. Sie steigt dann mit fortschreitender Ratenzahl bis auf theoretisch 100 % der Kreditrestsumme im letzten Jahr.
Wer ist das BAFA ?
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) ist eine Bundesoberbehörde im Geschäftsbereich des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK). In den Bereichen Außenwirtschaft, Wirtschaftsförderung, Energie und Wirtschaftsprüferaufsicht nimmt es wichtige administrative Aufgaben des Bundes wahr.
Im Bereich Energie fördert das BAFA energieeffiziente Techniken sowie Maßnahmen zur Energieeinsparung und zur stärkeren Nutzung erneuerbarer Energien beim Heizen.
Das BAFA vergibt im Rahmen einer Sanierungsmaßnahme Förderungen um letztendlich Immobilien CO2 freundlicher zu gestalten.
Wenn Sie beispielsweise Ihre Fenster austauschen, das Dach erneuern oder die Außenwände dämmen, erhalten Sie einen Teil der Anschaffungskosten zurück. Diese Förderungen können zwischen 20 % und 50 % liegen.
Aber auch da gilt: Diese Modernisierungen müssen den sogeannten CO2 - Fußabdruck reduzieren. Es können dadurch erhöhte Kosten entstehen. Da bitte vorher einen Energieberater aufsuchen.
Unterschied zwischen Soll und effektiv Zinssatz ?
Sollzins und effektiver Jahreszins spielen bei Krediten eine Rolle. Der Sollzins ist das, was Kreditnehmer*innen ausschließlich für die geliehene Summe bezahlen. Es können aber weitere Kosten entstehen, etwa Gebühren. Der effektive Jahreszins berücksichtigt diese Zusatzkosten und zeigt damit die tatsächliche Belastung. Weitere Kosten können zum Beispiel Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Transaktionskosten und eine Zinsfestschreibungsdauer sein.
Was sind Fördermittel ?
Fördermittel sind Darlehen oder Zuschüsse, welche von Förderbanken, der EU, Bund oder den Ländern gewährt werden können. Dieses zur Verfügung gestellte Kapital soll in den Kommunen zur politischen oder wirtschaftlichen Zielerreichung dienen. In Deustchland gehört die KfW Bank zu den Förderungbanken und vergeben zinsgünstige Darlehen. Weitere Banken können auch regional bestehen. In Hessen ist es z.B. die WI Bank. In vielen Fällen sind Förderdarlehen an Bedingungen geknüpft ( Einkommensobergrenzen oder bauliche Auflagen).
Was ist die KfW - Bank?
Die KfW oder Kreditanstalt für Wiederaufbau ist eine deutsche Förderbank und eine der führenden Förderbanken der Welt. Sie besitzt keine Filialen, verfügt nicht über Kundeneinlagen und refinanziert ihr Fördergeschäft fast vollständig über die internationalen Kapitalmärkte.[6] Wie die Deutsche Bundesbank ist die KfW kein Kreditinstitut im Sinne des Kreditwesengesetzes.
Was sind Kaufnebenkosten bei einem Immobilienkauf ?
Die Kaufnebenkosten bestehen aus der Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Kosten für das Grundbuchamt und ggf. für die Maklertätigkeit.
Diese Kosten fallen je Bundesamt unterschiedlich aus.
Was ist eine Anschlussfinanzierung ?
Eine Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung, bei dem ein vorheriges Darlehen von einem neuen Darlehen zu neuen Konditionen abgelöst wird. Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung, wenn die Zinsbindung Ihrer ersten Finanzierung ausgelaufen ist, aber noch eine Restschuld weiterfinanziert werden muss. Eine Anschlussfinanzierung setzt also da ein, wo der erste Kredit nach einer festvereinbarten Zeitspanne, der Zinsbindung, aufhört. Damit endet dann auch die Zinsbindung Ihrer ersten Finanzierung, sodass ein neuer Anschlusskredit mit einer neuen Zinsbindung den alten Vertrag ersetzt, um die ausstehende Restschuld zu begleichen.
Es empfiehlt sich immer, die Erstfinanzierung mit einer möglichst langen Zinsbindung zu wählen. Wäre der Zinssatz bei der ersten Finanzierung bei 1 % gewesen und die Anschlussfinanzierung bei einem Zinssatz von 4 % kann die Rate deutlich höher ausfallen, als das zuvor der Fall war. In dieser Situation gab es schon böse Überraschungen.
Was sind Kombinatorik Darlehen ?
Das sind Finanzierungen, wo es mehrere Darlehensgeber geben kann. Es gibt ein Hauptdarlehen und ein Darlehen einer anderen Bank bzw. einer Bausparkasse. Teilweise kann man das noch mit Darlehen der KfW - Bank kombinieren.
Der Effekt ist, dass teilweise erst in dieser Kombination eine Finanzierung möglich ist. Teilweise kann man auch so, ein Teil der Finanzierung Zinsgünstig abbilden.Das sollte man sich im Bedarfsfall genau ansehen.
Was sind tilgunsausgesetzte Darlehen ?
Hier handelt es sich um eine Kombination von mindestens zwei Komponenten. Ein Hauptdarlehen, bei dem nur Zinsen gezahlt werden, jedoch keine Tilgung. Die Tilgung wird beispielsweise in einen Bausparvertrag gezahlt. Dieses ist nach ca. 10 -15 Jahren Zuteilungsreif. Das heißt, man kann hier das Darlehen der Bausparkasse nutzen, was oft deutlich günstiger ist. Das Darlehen der Bausparkasse löst nach diesen 10 oder 15 Jahren das Hauptdarlehen ab und man hat somit eine konstante Rate über die gesamte Laufzeit der Finanzierung.
Was sind Bauspardarlehen ?
Das ist eine Darlehensform, welche die Bausparkasse an bieten. Das ganze funktioniert wie folgt:
Es gibt einen Bausparvertrag zu reinen Ansparzwecken. Zusätzlich besteht jedoch bei diesem Bausparvertrag ein Zinsgünstiges Darlehen zu bekommen. Dafür muss man allerdings einen Teil und auch eine gewisse Zeit angespart haben. In vielen Fällen und je nach Tarif sind das ca. 40 % der abgeschlossenen Summe. In Zahlen sieht das so aus: Bausparsumme 100.000 € und Ansparphase von 40 % um das Darlehen zu bekommen macht 40.000 € Sparbetrag. Sie müssten 40.000 € über einen gewissen Zeitraum ansparen. Sind die 40 % erreicht, hätten Sie einen Anspruch auf ein Zinsgünstiges Darlehen i.H.v. 60.000 €.
Im rahmen einer Finanzierung könnte das wie folgt aussehen:
100.000 Hauptdarlehentilgunsausgesetzt (reine Zinszahlung) mit einer Zinsbindung von 15 Jahren kombiniert mit gleichzeitiger Ansparung in einen Bausparvertrag. Sie sparen die 40 % über 15 Jahre an. Nach diesen 15 Jahren löst die Bausparkasse das Hauptdarlehen ab (100.000 €). Da Sie ja bereits 40.000 € angespart haben, wird Ihr zukünftiges Darlehen "nur" noch 60.000 € ausmachen und das Ganze zu einem niedrigem Zinssatz.
Der Sinn dabei ist, dass Sie sich heute die Zinsen über einen ganz langen Zeitraum absichern, damit das Zinsänderungsrisiko abgefedert wird.
Wie funktioniert eine Kaufabwicklung ?
Folgende Schritte werden als nächstes erfolgen um die Kaufabwicklung zu starten.
Die Finanzierung steht und alle Parteien sind sich über den Kauf, dem Preis und dem Zeitpunkt der
Wohnungsübergabe einig. Herzlichen Glückwunsch !!!
Was wird als nächstes benötigt bzw. ist nötig?
Es muss ein Kaufvertragsentwurf erstellt werden. Das macht ein Notar.
Was regelt dieser?
Dort wird grundsätzlich der Preis, Zahlungsdatum und der sogenannte wirtschaftliche Übergang der
Immobilie festgehalten. Wichtig ist hier auch nochmal, dass sämtliches Inventar zur Wohnung, welcher
mitgekauft wird, aufgelistet wird und eine Summe hierzu ausgewiesen sein sollte. Diese Summe bzw. Betrag
kann gegenüber dem Finanzamt angegeben werden und somit den Betrag zur Berechnung der
Grunderwerbsteuer reduziert werden.
Hinweis: Der Betrag sollte sich jedoch in einem „gesundem Maße“ bewegen. Altersabnutzungen sind zu
berücksichtigen. Sonst kann eine Prüfung durch das Finanzamt erfolgen.
Ebenfalls werden noch einige andere Angaben festgehalten.
Sofern dieser Entwurf für alle Parteien in Ordnung ist, kann der finale Termin beim Notar erfolgen.
In diesem Termin wird er den Vertrag nochmals vorlesen und ggf. Fragen beantworten.
Wenn anschließend die Unterschriften erfolgt sind, gilt dieser Vertrag und ist nicht mehr umkehrbar.
Was kommt danach?
Für den Käufer heißt es erst mal warten – Teilweise kann es bis zu 6 Wochen dauern, bis die eigentliche
Kaufpreiszahlung / Wirtschaftlicher Übergang erfolgen wird.
Warum so lange ?
Der Notar wendet sich als Treuhänder an die Gemeinde, da diese immer ein Vorkaufsrecht haben. Durch eine
Verzichterklärung stimmen diese dem Kauf zu.
Zudem wendet sich der Notar an das örtliche Grundbuchamt und wird eine Auflassungsvormerkung im
Grundbuch zur Immobilie vornehmen. Das ist ein Sperrvermerk und signalisiert, dass sich die Immobilie im
Verkauf befindet. Ein Doppelverkauf ist somit ausgeschlossen (und das gab es schon).
Eine weitere Aufgabe des Notars ist die Meldung an das örtliche Finanzamt zur Berechnung der
Grunderwerbsteuer.
Gleichzeit geht eine Meldung an eventuell finanzierende Banken raus mit dem Hinweis des Verkaufes und der
Bitte der Saldenmeldung (eventuelle Restschuld bei einer anderen Bank). Auch das macht er mit einem
Treuhandsauftrag.
Hat der Notar alle Information erhalten, wird er unter Einhaltung einer achttägigen Frist eine
Fälligkeitsmeldung an die finanzierende Bank des Käufers senden mit der Bitte um Kaufpreiszahlung.
Nachdem der Kaufpreis gezahlt worden ist, wird i.d.R die Immobilie einen Tag später an den Käufer
übergeben (sofern nichts anderes vereinbart worden ist).
Zu diesem Zeitpunkt ist man „mittelbarer Eigentümer) quasi Eigentümer, allerdings noch nicht ganz. Die
Eintragung im Grundbuch ( und erst dann ist man unmittelbarer Eigentümer) kann bis zu drei Monate dauern
Somit wäre der Erwerb der Immobilie abgewickelt.
Wichtig: Man muss bei dem Prozess einer Kaufabwicklung immer berücksichtigen, dass öffentliche Ämter
involviert sind. Die einzelnen Schritte durchlaufen verschiedene Abteilungen. Das kann u.U. dauern.
Hier nochmal die Übersicht:
Finanzierung steht !!!
Kaufvertragsentwurf erstellen lassen (14 tätige Frist findet im Vorfeld statt, kann aber verkürzt werden)
Termin zur eigentlichen Beurkundung des Kaufvertrages
Ca. 4 – 6 Wochen warten bis der Notar alle benötigten Informationen / Meldung erhalten hat
Fälligkeitsmitteilung durch den Notar an die finanzierende Bank des Käufers
Kaufpreiszahlung
Wirtschaftlicher Übergang am nächsten Tag / Werktag
Tatsächlicher Eigentümer nach Eintragung im Grundbuch